リフォーム前
BEFORE
物件概要
札幌市北区
- ・土地 357㎡(約108坪)
- ・昭和60年築(築38年)
- ・木造2階建
- ・2LDK×8戸(51㎡)
長期優良住宅ストーリー
STORY
築38年老朽化
グループホームとして活用のはずが…売却？新築建替？建築費高騰で資金不足
施設を運営する40代オーナー様は、グループホーム建築の為に中古アパートを購入。
ところが建築資材の高騰もあり新築では予算が合わず、金融機関へ相談。
オーナー様の相談は
物件の有効活用
オーナー様のご要望
グループホームを建築する為に入居者を退去させてしまっていたので全室空室。現段階では利益が全く出ていない状態。
当初の予定とは異なるが、収益物件として再生させたい。とのご要望をいただきました。
常口アトムのご提案
市場調査
北海道大学近隣の為単身タイプは供給過剰
ファミリータイプの賃貸住宅は不足。マーケットに伸びしろがあった
大学関係者やファミリー層に着眼
常口アトムマーケットレポートより
最寄り駅徒歩15分圏内の供給数
・単身タイプ 11,670戸
・ファミリータイプ2,301戸
調査の流れ
-
01
入居者ターゲット層絞り込み
-
02
既存住宅の構造体を検査した設計を作成
-
03
市場調査に基づいた家賃設定
-
04
資金計画のご提案
間取り作成におけるハードル
HURDLE
オーナー様の要望
ファミリータイプで安定経営したい！
工事費を予算内に収めたい！
常口アトムの要望
①ファミリータイプのため一世帯一台以上の駐車場を確保したい！
②家族で生活するための使いやすい間取りを提供したい！
③人気のある間取りにして、家賃を高く設定したい！
工務店の要望
①解体する部分を最小限にして建築コストを抑えたい！
②③使える柱/壁/梁/土台を極力残したい！
リノベーションにおける建築的制約
CONSTRAINTS
BEFORE
AFTER
ファミリータイプ2LDK×2戸、3LDK×2戸を想定したプランをご提案。
既存の駐車スペースでは6台分を確保出来なかった為、減築となりました。
※簡易建築製図の為、実際に施工された物件の実寸とは異なります。
物件の活用方針
UTILIZATION
再生住宅 | 2LDK+3LDK
【木造】気密性が高く断熱性能向上
2階建て4戸（2LDK×2戸/3LDK×2戸）敷地面積357.02㎡ / 建築延床面積326.06㎡
建築費
概 算
5,400万円
部分解体費含む
差引き
工事費
4,600万円
諸費用別途
家賃月額37.6万円駐車場含む表面利回り 9.8%
売却
土地価格6,500万円～7,500万円 / 解体費650万円
建替
3LDK×4戸
- ・構造：木造
- ・敷地面積357.02㎡
- ・建築延床面積323㎡
- ・建築費概算6,800万円
- ・解体費650万円
- ・最終工事費7,450万円
- ・家賃月額43万円（駐車場含む）
表面利回り6.93%
利回りが低く見送り
リフォーム後
AFTER
