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不動産購入までの流れ

FLOW

1 資金計画を立てる 2 不動産を探す
現地を見る 3 購入申込 4 重要事項説明
売買契約締結 5 ローン契約する 6 残代金決済お引渡し 7 確定申告

資金計画を立てる

自己資金や年収、毎月返済可能金額などから無理のない返済計画をご提案いたします。

不動産を探す・現地を見る

弊社ホームページからの検索もできますが、各エリア担当の営業社員がお客様の立場に立ってお探しいたします。

お気に入りの物件があれば積極的に出掛けて見学しましょう。

購入申込

ご購入を希望する場合は、一般的に【買付証明書】と呼ばれる書類を作成し、売主様へ購入の意思を示します。

この書面を売主に明示し、条件が合えば契約締結に向け契約日など「今後の予定」を決めていきます。

なお条件が合わなければ弊社の仲立ちにより再度交渉となり、これにより売主様より「売却承諾」が得られた場合は「売買契約締結」となります。

なおローンをご利用の場合は、金融機関の事前審査を受ける必要があります。

重要事項説明・売買契約締結

購入が決定しましたら、ご契約の前に宅地建物取引士による重要事項説明を行い、対象不動産及び売買契約の内容をご理解いただいた上で売買契約を締結します。

なお、契約締結時に手付金が必要となります。

ローン契約する

売買契約締結後、ローンの本申込をし、後日承認後に金融機関とお客様で金銭消費賃貸借契約を締結します。

弊社では手続きなどのご説明やお手伝いを行っております。

残代金・お引渡し

売買代金の残金支払いと同時に、所有権移転登記の手続き、お引渡しを行います。

確定申告

住宅ローン控除などの適用を受けられるお客様は、
住宅に入居した翌年の2月16日～3月15日までの間に、税務署に確定申告の手続きを行う必要があります。

住宅購入の資金プランはどうするの？

まず資金プランを検討しましょう。

いまも昔も、マイホームは「一生で一番大きい買い物」。
将来のライフプランを考えずに、「いくら借りられるか」だけで住宅ローンを組むと、人生設計が大きく狂うことも･･･。
資金計画は長期的な視点で、慎重に十分に検討してください。

年収に対する借入額の基準＜住宅金融支援機構フラット35の場合＞

年収（税込み）に占める年間返済額の割合のことで、おおむねこの返済比率まで借入れできます。
将来にわたって無理なく返済できる返済負担率は、一般的に「年収の15％～25％がめやす」と専門家が指摘しています。

年収から、毎月の返済額から借入可能額や返済プランが試算できます。

年収	返済負担率
300万円未満	年収の25%以下
300～400万円未満	年収の30%以下
400～700万円未満	年収の35%以下
700万円以上	年収の40%以下

借入可能額のめやす…＜金利3％の場合/概算＞

年収	返済負担率	15%	20%	25%	30%
300万	借入可能額毎月返済額返済総額	898万円 37,480円 1,349万円	1,185万円 49,960円 1,798万円	1,482万円 62,481円 2,249万円	1,778万円 74,961円 2,698万円
400万	借入可能額毎月返済額返済総額	1,185万円 49,960円 1,798万円	1,851万円 66,655円 2,399万円	1,976万円 83,308円 2,999万円	2,371万円 99,962円 3,598万円
500万	借入可能額毎月返済額返済総額	1,482万円 62,481円 2,249万円	1,976万円 83,308円 2,999万円	2,470万円 104,136円 3,748万円	2,946万円 124,963円 4,498万円
600万	借入可能額毎月返済額返済総額	1,778万円 74,961円 2,698万円	2,371万円 99,962円 3,598万円	2,964万円 124,963円 4,498万円	3,557万円 149,964円 5,398万円
700万	借入可能額毎月返済額返済総額	2,075万円 87,782円 3,149万円	2,787万円 116,657円 4,199万円	3,459万円 145,832円 5,249万円	4,150万円 174,956円 6,298万円
800万	借入可能額毎月返済額返済総額	2,371万円 99,962円 3,598万円	3,162万円 133,311円 4,799万円	3,953万円 166,660円 5,999万円	4,743万円 199,966円 7,198万円

※2026年6月時点

※頭金ゼロ / 借入れ金利固定3% / 返済期間30年 / 元利均等払い（ボーナス併用無し）

不動産にかかる税金…

それぞれの場面でかかる税金…

マイホームという財産を所有すると、各場面でいろいろな税金が発生してきます。

切っても切れない関係にある不動産税制のもっとも有利な方策を勉強して、「賢い消費者」を目指してください。

不動産取引の主な税金

不動産税制はめまぐるしく変わります、税額控除の恩恵を受けるには細かい適用条件があり、
各種軽減措置も適用期限などをしっかりと確認してください。

新築・購入時の税金

不動産取得税（道税）

課税標準額（固定資産課税台帳に記載された評価額）×税率

不動産を購入すると、購入価格に応じた不動産取得税を納めます。
本則税率は4%だが、土地と建物でそれぞれ軽減措置がある。

消費税（国税・地方税）

建物価格×税率10%

建物そのものにかかる税金。税率アップも騒がれており、消費税だけでみると早めの購入がお得かも？仲介手数料にも課税される。

「土地は非課税」は意外と知らないので、建売住宅などは土地と建物代金を分けること。
売主が個人の場合も課税対象外。

印紙税（国税）

契約書に貼り付ける印紙代（契約額に応じて異なる）

①不動産売買契約書

②住宅ローン契約書（金銭消費賃借契約書）

③工事請負契約書

※印紙代の軽減措置あり（ローン契約は適用外）

登録免許税（国税）

注文住宅：
建物の表示登記…無税

新築住宅：
土地…所有権移転登記
建物…所有権保存登記
課税標準額×税率

中古住宅：
土地・建物…所有権移転登記
課税標準額×税率

ローン融資：
抵当権設定登記
ローン借入額×税率

贈与税（国税）

贈与税額＝［1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価格の合計－基礎控除110万円）］×税率－控除額

［住宅取得等資金贈与の非課税特例］
父母または祖父母などの直系尊属から、自己の居住用住宅の取得・新築・増改築に充てるための金銭の贈与を受けた場合、一定の要件を満たすことで、住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けることができます。

この特例により、住宅取得等資金として受けた金銭のうち、一定額まで贈与税が課せられません。ただし、受贈者の合計所得金額が一定額以下であることが条件となります。

非課税となる金額は、
・贈与を受けた年
・住宅の性能（省エネルギー性・耐震性等）
によって異なります。

また、本特例は暦年課税（基礎控除110万円）または相続時精算課税制度のいずれかとあわせて適用することができます。

父母双方および祖父母からの贈与についても対象とすることができますが、非課税限度額の合計が上限となります。

なお、本特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の確定申告が必要です。

制度内容や非課税限度額については、税制改正により変更される場合があります。

相続税（国税）

相続税額＝法定相続分に応じた各人の取得金額×適用税率ー速算控除額

所得時の税金

固定資産税

課税標準額×税率

所有している不動産にかかる市町村税。
税率は市町村によって異なる。

都市計画税

課税標準額×税率

所有している不動産にかかる市町村税。
税率は市町村によって異なる。

税金の控除

所得税の控除

・住宅ローン控除

・短期譲渡所得控除

・長期譲渡所得控除

※2026年6月時点

住宅ローン減税の概要について（令和7年度税制改正後）

住宅の取得を支援し、その促進を図るため、住宅及びその敷地となる土地の取得に係る毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除する制度（所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税からも一部控除）。

新築／既存等	住宅の環境性能等	借入限度額令和6・7年入居	控除期間	床面積要件
新築住宅買取再販⁽¹⁾	長期優良住宅・低炭素住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯⁽³⁾：5,000万円その他の世帯：4,500万円	13年間⁽²⁾	50㎡ ※新築住宅の場合、令和7年末までに建築確認：40㎡ (所得要件：1,000万円)
	ZEH水準省エネ住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯⁽³⁾：4,500万円その他の世帯：3,500万円
	省エネ基準適合住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯⁽³⁾：4,000万円その他の世帯：3,000万円
	その他の住宅⁽²⁾	0円⁽²⁾	—
既存住宅	長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
既存住宅	その他の住宅	2,000万円	10年間

（1）宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋。（2）省エネ基準を満たさない住宅。令和6年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン減税の対象外。（令和5年末までに新築の建築確認を受けた住宅に令和6・7年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間）（3）①年齢19歳未満の扶養親族を有する者又は②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、若しくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者（①又は②に該当するか否かについては、入居した年の12月31日時点の現況による。）。【その他の主な要件】
①自らが居住するための住宅　②合計所得金額が2,000万円以下　③住宅ローンの借入期間が10年以上　④引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に入居　⑤昭和57年以降に建築又は現行の耐震基準に適合等 ※2026年6月時点

住民税の住宅ローン控除について

所得税において住宅ローン控除を受ける方で、所得税から控除しきれない額がある場合、翌年度の個人住民税から控除する事ができます。
但し居住開始年月により控除できる額や期間、適用条件などが異なります。

契約と重要事項説明のポイント

契約前に注意することは…

マイホーム探しで気に行った物件が見つかっても、いざ契約となると法律や専門用語など難解なことばかり。
大事なポイントだけをまとめました。

契約前に注意すべきポイント

個人間売買はできるだけ避ける

トラブルになりがち。
必ず不動産会社を通す。

口頭での約束は文書に残す

「言った、言わない」で後で
トラブルになる。

契約解除の条件を事前に確認

融資が通らなかった時のローン条項など契約解除の条件は重要。

抵当権抹消の時期を確かめる

所有権移転時に抵当抹消の時期を
確認する。

重要事項説明は早めに受ける

重要な内容なので、
早めに説明を受けよう。

登記簿や図面は自分で見る

自分の目で確かめることが大事。

代金支払い手順は十分詰める

万一、ローンの実行や代金支払いのスケジュールが狂うと契約そのものに影響が。

関係法律の基礎知識は大切

関連法律の基礎レベルの知識は身につける。

重要事項説明書

宅地建物取引業法では不動産仲介業者に所在地、面積、登記事項など物件内容や代金、諸費用、契約解除といった条件などを、
「重要事項説明書」という書面にまとめて、契約前に買主に説明することを義務付けています。

宅地建物取引士（取引士）
書面にまとめた重要事項を、取引士が取引士証を提示して直接説明することが決まり。

契約解除の条件と違約金を確認

不動産の表示は登記簿と照合
実際に登記事項証明書(登記簿謄本)と違いがないか、照らし合わせる。

一定条件の取引の場合、手付金は保全措置がとられているか

付帯設備もチェック
中古住宅ならば、付帯設備がきちんと使えるか、リストを元に状態を事前にチェック。不要なものは撤去してもらいましょう。

不動産の売買契約書

事前に準備するもの

実印
手付金
印鑑証明書
収納印紙代

不動産売買契約書

手付金
手付金は解約時に代金の10％程度を支払い、売買代金に充当されます。

むやみに捨て印は押さない
契約条項を加筆訂正したら文章の余白に押すもので、後で改ざんの危険も。

契約不適合責任の期間に注意

住宅ローン不成立のローン条項は？

ローン条項の確認
金融機関の審査が通らず融資不許可はよくあること。ローン条項で契約解除や手付金返還をきちんと盛り込んでいるか。

POINT

マンション契約のポイント

区分所有建物としての土地・居室の権利関係
修繕積立金は十分な金額か
管理費と管理規約の内容は
耐震診断など建物の安全性をチェック
中古マンションの場合は前所有者が管理費、修繕積立金を滞納していないか。照明器具、カーテンなど付帯設備はそのまま使えるか。

POINT

一戸建て契約のポイント

道路への接道など建築基準法の規制はどうか
建築確認済み証、検査済み証は確認したか
新築の場合、アフターサービスなどの保証制度の内容は
建築条件付きの場合は売買契約書と建築請負契約書を別にしているか
中古住宅の場合は保証範囲や付帯設備のチェックが大事

契約不適合責任

売買の目的物が、種類・品質・数量に関して「契約の内容に適合しないもの（契約不適合）」である場合には、買主は売主に対して、
修補や代替物の引渡しなどの「履行の追完請求」、「代金減額請求」、さらには「契約の解除」や「損害賠償の請求」ができます。

改正前の民法では「隠れたる瑕疵（かし）」、つまり買主が気づかなかった欠陥のみが対象とされていましたが、
現在の民法では「引き渡された物件が、契約で約束した通りの品質や性能を満たしているか（契約に適合しているか）」という点が基準となります。

そのため、売主が事前に説明し、買主も納得して契約書に明記していた不具合については「契約に適合している」とみなされるため、
後から責任を追及することはできません。

民法上、買主が不適合（品質に関するもの）を知った時から1年以内にその旨を売主に「通知」しなければ、
これらの権利を請求することができなくなります（旧法のように1年以内に裁判などを起こす必要はなく、
期間内に不適合の事実を相手に通知すれば権利が守られます）。

ただし、売主が宅建業者（不動産会社）以外である個人間売買などの場合は、特約によってこの「契約不適合責任」を完全に免除したり、
期間を短縮したりする（例：引渡しから3ヶ月間のみ等）合意を自由に定めることができます。
しかし、売主が知っていて買主に告げなかった不適合の事実については、特約で免責にしていたとしても責任を免れることはできません。

住宅瑕疵担保履行法

平成21年10月1日より住宅瑕疵担保履行法がスタートし、新築住宅を供給する建設業者や宅建業者に対して、
引渡日から10年間住宅の基本構造部分（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの）についての瑕疵担保責任を
確実に履行出来る様、保険加入又は供託が義務付けられました。

これにより万が一、事業者が倒産した場合でも2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。